После того как Национальный банк Казахстана повысил базовую ставку с 16,5% до 18%, финансовый рынок мгновенно отреагировал. Следом за ним начала перестраиваться и недвижимость — один из самых чувствительных к ставке сегментов экономики.
О том, как это отразится на покупателях, ипотечниках и инвесторах, Digital Business поговорил с экспертом по недвижимости Нурмаханом Алдановым.
Что такое базовая ставка и зачем ее поднимают
Прежде чем делать прогнозы, важно понять, что такое базовая ставка и как она влияет на экономику.
«Из моей практики — многие вообще не понимают, зачем она нужна. Это, по сути, процент, под который Нацбанк дает деньги банкам второго уровня. А уже банки от этого отталкиваются, когда выдают кредиты или принимают депозиты», — объясняет Нурмахан Алданов.
Повышение базовой ставки — это инструмент для сдерживания инфляции. Кредиты становятся дороже, люди берут их реже, а значит, спрос на товары и жилье снижается, и цены перестают расти.
Кроме того, высокая ставка помогает укрепить тенге и сбалансировать экономику. Однако, по словам эксперта, ставка в 18% — это уже «серьезный сигнал» для всех участников рынка.
Ипотека становится невыгодной
Первое последствие роста базовой ставки — удорожание кредитов. Для большинства покупателей жилья это означает: ипотека становится банально недоступной.
«Когда ставка уже на уровне 18%, банкам просто невыгодно выдавать ипотеку. Они зарабатывают всего пару процентов маржи — это слишком мало. Поэтому многие уже сворачивают выдачу кредитов на вторичное жилье», — говорит Алданов.
По его словам, наиболее ощутимый удар придется именно по вторичному рынку.
«Алтын Банк, например, уже приостановил ипотеку на вторичку, остались только отдельные программы у Forte и Отбасы банка. Люди не могут позволить себе прежние платежи — и вот тебе падение спроса. А спрос, как известно, напрямую влияет на цену», — отмечает эксперт.
«Вторичка» и котлованы — в зоне риска
Рост ставки уже сказывается на динамике продаж. По мнению Алданова, в первую очередь проседает вторичное жилье без ремонта и устаревшие квартиры.
«Покупатели таких квартир чаще всего берут ипотеку. Теперь с этим сложнее, и сделки будут затормаживаться. Новостройки на стадии котлована тоже под риском: если застройщики рассчитывали на клиентов с рассрочкой или кредитом, они могут просто не прийти», — предупреждает эксперт.
Относительно стабильной останется ситуация в премиум-сегменте, где большинство покупок совершается за собственные средства. Но на окраинах и в малоликвидных районах цены могут начать корректироваться вниз.
Как вести себя покупателям
Если вы все же планируете брать ипотеку, Алданов советует увеличить первоначальный взнос и тщательно выбирать объект.
«Чем больше вложите вначале, тем ниже ежемесячная нагрузка и риски. Смотрите квартиры, которые легко сдать или продать — центр, хорошие районы. В кризис край города или пригород — это тяжелый актив», — говорит он.
Эксперт также рекомендует не торопиться с покупкой.
«Если рынок начнет тормозить, застройщики сами будут предлагать скидки и акции. Лучше подождать, чем переплачивать сейчас», — добавляет он.
Аренда против ипотеки
Рост базовой ставки делает ипотеку не только дорогой, но и менее рациональной.
«Если платеж по ипотеке — 500 тысяч тенге, а аренда аналогичной квартиры стоит 300 тысяч, многие просто выберут снимать жилье. Люди начинают считать и откладывают покупку», — отмечает Алданов.
В результате может вырасти спрос на аренду, особенно в крупных городах. Это временно поддержит арендные ставки, но замедлит оборот на рынке купли-продажи.
